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国土资源案例问答(一)

发布时间: 2014-06-26 00:00:00 浏览次数:

 

(一)荒地不是无主地  用地也要办手续

 

案例

2008年,某地企业发现一宗荒地无人使用,便对荒地进行了平整,盖起了办公楼。当地国土资源管理部门在检查公司的用地 手续时发现,这宗地是国有荒地,而该企业却认为,荒地就是无主土地,任何人都可以使用。

那么,荒地是否就是无主土地,能不能随意占用呢?

 
【解答】

《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用 地。农用地是直接用于农业生产的土地;建设用地是建造建筑 物、构筑物的土地;农用地和建设用地以外的土地都属于未利 用地。可见,荒地属于未利用地的范畴。荒地按照所有权的 性质又可以分为国有荒地和集体所有荒地,即使有些国有荒地 或集体所有荒地没有确认使用权人,也不能说就是无主土地。 要获得荒地的土地使用权必须经过国土资源管理部门的批准, 取得合法的用地手续。没办手续就开荒建房,属于未经批准占 用土地,应责令退还非法占用的土地,对在荒地里修建的办公 楼,则应根据是否符合土地利用总体规划,予以没收或拆除。同时,可对该企业处以罚款。

 

 

(二)集体土地被侵占  村民个人能否起诉

 

案例

乡政府为修建厂房,以建农贸市场的名义,向甲村下发通 知,强行占用甲村一块闲置地进行开发建设。甲村村民多次向村 委会反映,要求村委会代表村集体,到法院起诉乡政府这一非法占地行为,但村委会拒绝出面起诉乡政府。在这种情况下,村民能否自行到法院起诉?

 

【解答】

依据《物权法》的规定,属于村农民集体所有的土地,由村 集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。因此,村民 委员会依法有权代表村集体,参与村集体所有土地引起的行政争议,其中当然包括提起诉讼的权利。

根据《行政诉讼法》的规定,有权提起行政诉讼的主体资 格条件是合法权益受到侵害。乡政府强行占用村内闲置土地的行为,侵害到了村集体利益,但是否侵害到村民个人的合法权益, 很难作出明确判断。

为防止集体土地权益受到侵害时,因村委会不行使代表权而 使集体权益无法得到救济的情形发生,最髙人民法院的司法解释 规定,村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的 行政行为不起诉的,过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼。因此,甲村过半数村民可以共同提起诉讼,但必须以集体经济组织名义提起。

 

 

(三)基本衣田一经划定  随意更改可不成

 

案例

甲村是镇政府所在地。近几年,该镇经济发展很快,外来人 口不断增多,土地需求大幅上升。为此,村党总支书记老吕打起 了村北面一块基本农田的主意。很快,就将这块农田分成三个梯块,平整了土地。

国土资源执法人员发现后,当即下达了停工通知书。但老吕等村干部却提出,这块地位置很好,既然基本农田不能搞非农业 建设,那就调整成一般农田算了。

请问,基本农田划定后,可以调整为一般农田吗?

 

【解答】

划定基本农田保护区的根本目的,就是为了对基本农田实行 特殊保护。因此,《基本农田保护条例》明确规定,下列耕地应当划入基本农田:一是粮、棉、油生产基地内的耕地;二是有良 好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改 造的中、低产田;三是蔬菜生产基地;四是农业科研、教学试验田。而且,基本农田保护区一旦依法划定后,任何单位和个人不 得改变或者占用,占用基本农田的审批权限在国务院。

本案中的村委会以实施新农村建设为名,试图绕过法定程序,擅自占用基本农田进行非农业开发。这种做法,虽然可能在 短期内促进经济的发展,但从长远看,却会使经济发展丧失应有 的保障,实不可取。一旦占用,还会被依法从重处罚。

 

                       (四)宅基地登记家中一人名下  同户亲属能否院里盖新房

 

案例

村民张甲与张乙、张丙兄弟三人均居住在父母留下的宅基地 上,三人同属一个户籍,户主为张甲。父母去世后,宅基地登记 的土地使用权人为张甲。不久前,张乙和张丙想在该处宅基地上 修建房屋,但张甲不同意。张甲认为,这块宅基地登记在自己名下,就应属于自己一个人,就算是兄弟也不能在他的宅基地上建房。而张乙和张丙则认为,宅基地是父母留下的,自己也是该户的成员,理应享有在该宗地上建房的权利。张乙和张丙有权在这 块宅基地上建房吗?

 

【解答】

张乙和张丙是有权申请在这块宅基地上建房的。根据我国土地管理的法律法规,农村村民的宅基地是以户为单位来申请的, 同时也是以户为单位享有的。《土地管理法》第六十二条规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地。虽然宅基地使用权人通常登 记为户主的名字,但这并不否认同户的其他成员共同享有该宅基 地使用权。因此,本案中,张乙、张丙和张甲作为同一户的村 民,对本案宅基地均享有权利,可以在该宗地上修建房屋。

另外,根据《土地管理法》第六十二条第2款和《国土资源 部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》第二条的规 定,农村村民修建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。为了保证新建住宅用地 符合法律规定,自家宅基地上新建房屋也需要申请,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准后,才可动工兴建。因此, 张乙、张丙在原宅基地上修建房屋符合土地用途,是对宅基地的 合理利用。两人修建住宅的行为合法,办理利用原有宅基地建房的审批手续后即可开工,张甲无权阻止。

 

 

(五)父亲留下农村老宅  城镇子女可否继承

 

案例

李某家的老宅有新中国成立前的地契,土地房产所有权人是李某的父亲。1987年土地清查时,确定该宗地为农民集体所有。但是没有对土地使用权人进行登记发证。现在,李某的父亲早已去世,李某也已经退休。他虽属城镇户口,但退休后回到村里的老宅居住。

请问,李某能否继承父亲的土地及房产?老宅的地契是否还有效?

 

【解答】

对于李某老宅地契的效力问题。1950年开始实施的《土地改革法》明确规定,土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,土地制度改革以前的土地契约一律作废。之后,农民私有的土地转为 合作社集体所有,逐渐形成现在的农民集体土地所有制。城市土地 也随1982年我国《宪法》的颁布而转为国有性质。因此,现在不存 在私有的土地,新中国成立前颁发的土地证自然无效力。

关于能否为李某办理宅基地登记的问题。按照相关政策的规定,对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情 况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民 政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地 使用权。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成 员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

根据上述政策,宅基地使用权经公告无异议的,可以给李某的 父亲发放集体建设用地使用权证。父亲去世后,李某可以因继承地上房屋而取得房屋所占宅基地的使用权,办理宅基地变更登记,且 在记事栏进行备注说明即可。但因李某不具有申请取得宅基地的农 村集体经济组织成员身份,因此无权对这所老宅进行翻建。

 

(六)村民建房超标准  多出面积咋处理

 

案例

1987年,经村委会同意,村民马某取得了一块宅基地,并建了222平方米的住房,总占地面积1680平方米,但一直没有办理宅基地证。近日,马某申请办理宅基地证时,办证人员称面积超标,只能 按照300平方米的规定标准面积登记发证。马某提出,对于超过标准 的面积,国土资源管理部门应登记给自己,待房屋拆迁或重建时,再按有关规定作出处理,重新登记。请问,马某的理解正确吗?

 

【解答】

“一户一宅”和农村宅基地不得超过规定的标准,是我国农村 宅基地管理的基本政策,《土地管理法》等法律法规也作出了相关 规定,对于超过标准多占的土地,以非法占用土地论处。

对于已建房的超标宅基地,按照房屋建造时间的不同,分别依据不同的规定处理。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前的房屋,一直未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。1982年 《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施期间 修建的房屋,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地 方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记。1987年《土地管 理法》实施后,超标多占的土地属于非法占地。登记时,按照实际批 准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土 地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

同时,法律还规定,农村居民建住宅,应当报乡级或县级政府批准。马某的住房是在《土地管理法》实施后建设的,如果他办理了宅基 地批准手续,即经政府批准颁发了“建房证”,国土资源管理部门应当按照上述登记政策办理。如果马某在建房前未领取“建房证”,仅凭村委会同意,则不能理解为履行了批准手续,不能适用上述政策。

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